【房地產最新裁判選輯】買賣契約之成立，以當事人就標的物及其價金互相同意為要件(最高法院97年度台上字第2082號民事判決)
文 / 劉孟錦律師.楊春吉
【最高法院97年10月02日97年度台上字第2082號民事判決】
【裁判要旨】
按買賣契約之成立，以當事人就標的物及其價金互相同意為要件。本件上訴人係向被上訴人買受系爭房屋，並未向其買受土地，而系爭房屋買賣契約及附件系爭預估表，已分就價金三百三十三萬元及房屋各部名稱及面積詳為約定，其中包括「雨遮」及「增建」等情，為原審合法認定之事實，則兩造間之系爭房屋買賣契約已然成立。而該契約並未約定買受房屋之面積，須以得合法登記為要件，則原審審酌卷內資料，並參酌「住戶共同增建分管協議書」之記載，認定被上訴人抗辯上訴人於簽約時即已知悉系爭房屋之雨遮及增建部分無法辦理所有權登記一節為可取，該雨遮及增建部分面積，應列入被上訴人所應交付系爭房屋「主附建物」面積之計算範圍，並說明計算房屋面積短少之賠償金額時，不須計入非同一契約主體之土地部分價金等語，核與上訴人未曾主張意思表示錯誤及確已取得該名為雨遮、增建之室內使用面積之實情相符，即無可議。
【裁判全文】
最高法院民事判決 九十七年度台上字第二０八二號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 林○○律師
黃○○律師
張○○律師
被 上訴 人 ○○建設股份有限公司
法定代理人 乙○○
上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國九十六年十二月四日台灣高等法院第二審更審判決（九十六年度上更(一)字第一○八號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件上訴人主張：伊於民國九十一年十月十二日分別與被上訴人及第一審共同被告乙○○簽訂不動產買賣契約書，約定由伊以新台幣（下同）三百三十三萬元向被上訴人購買門牌號碼台北縣新店市○○○街三十六號五樓房屋（下稱系爭房屋），及以七百七十七萬元向乙○○購買系爭房屋所坐落之基地即台北縣新店市○○段一二一六、一二一七地號土地所有權應有部分（下稱系爭土地），並指定登記為伊之配偶黃彭阿鳳名下。依兩造所簽訂之上開不動產買賣契約（下稱系爭房屋買賣契約）約定，系爭房屋總面積應為一五八點六五平方公尺（含主附建物一二六點○三平方公尺及共同使用部分三二點六二平方公尺），詎被上訴人所交付之系爭房屋登記面積僅一四○點九二平方公尺（含主附建物九三點三四平方公尺及共同使用部分四七點五八六二平方公尺），短少三二點六九平方公尺。爰依民法第二百二十七條、第二百二十六條第一項、第三百六十條、第一百八十四條第一項之規定，求為命被上訴人給付一百八十一萬四千八百六十九元及加付自起訴狀繕本送達翌日即九十三年八月十八日起算法定遲延利息之判決。（第一審判命被上訴人給付七萬五千九百八十四元本息，駁回上訴人其餘之訴，被上訴人就敗訴部分，雖曾提起附帶上訴，但經更審前原審判決駁回，不得聲明不服。另第一審共同被告乙○○部分，業經本院判決上訴人敗訴確定。於此均不贅載。故本件之審判範圍，乃經本院發回更審之一百七十三萬八千八百八十五元本息部分。）
被上訴人則以：為因應實際需要，系爭房屋業經變更設計，伊即係以變更後之配置及面積作為本件買賣之標的。系爭房屋經變更設計後之面積即如系爭房屋買賣契約所附建物面積預估表（下稱系爭預估表）所示，依該預估表所載，系爭房屋預估面積合計為一五八點六五平方公尺，而伊交付之系爭房屋面積合計為一五五點八五平方公尺，實際僅短少二點八平方公尺，此等差距於預售屋買賣實務中應屬合理誤差，自不構成瑕疵或不完全給付。又上訴人於簽約時即已知悉系爭房屋經過變更設計而有增建部分，且於九十三年二月九日交屋時簽立收據，確認所受交付之系爭房屋與契約約定相符，而系爭房屋登記面積有無短少，上訴人依房屋所有權狀或登記謄本所載可立即計算得知，然其於完成交屋手續後，並未依民法第三百五十六條第一項規定通知系爭房屋有登記面積短少之瑕疵，依同條第二項規定，應視為已承認所受領之物。又系爭房屋縱有面積短少之情事，亦屬是否債務不履行之問題，要無侵權行為可言，是上訴人所為此部分之請求，顯無理由等語，資為抗辯。
原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：依附於系爭房屋買賣契約之系爭預估表所載，系爭房屋之主附建物面積為一二六點○三平方公尺（含樓地板八五點四九平方公尺、陽台五點八三平方公尺、雨遮○點八二平方公尺、空調室九點三九平方公尺、停車位一○點三九平方公尺、一樓增建部分一點五六平方公尺、二至五樓增建部分一二點五五平方公尺），公共持分面積為三二點六二平方公尺，合計一五八點六五平方公尺。而依建物登記謄本及建物所有權狀所示，系爭房屋之登記面積合計為一四○點九二平方公尺（含樓地板即室內面積八三點八二平方公尺、陽台九點五二平方公尺、停車位一○點三三平方公尺、空調室五點三七平方公尺及公共使用部分面積三一點八八平方公尺）。上訴人雖不爭執被上訴人所交付之系爭房屋，包括未經登記於權狀之雨遮○點八二平方公尺、一樓增建一點五六平方公尺、二樓至五樓增建一二點五五平方公尺，但主張計算被上訴人所交付系爭房屋之面積，應以合法登記者為基礎，雨遮及增建部分既因無法辦理登記，自不得列入計算該房屋面積等語。經查系爭預估表就系爭房屋「主附建物」項下已分別就「樓地板」、「陽台」、「雨遮」、「空調室」、「停車位」、「一樓增建」及「２－５樓增建」各項逐一記載其預估面積；且上訴人另簽訂「住戶共同增建分管協議書」，其上亦載明：「……立書人已充分認知所購買之房地貳樓露台、頂樓、後院……等共同增建部份均歸屬於當樓所有權人管理使用，本不動產買賣標的物含編號拾號車位乙位，以上該所述種種承諾於產權轉讓、繼承或出租時，應確實轉知承受人、受讓人，依約共同遵守之」，是被上訴人據以抗辯上訴人於簽約時即已知悉系爭房屋之雨遮及增建部分無法辦理所有權登記，應屬可取，上開雨遮及增建部分面積，應列入被上訴人所應交付系爭房屋「主附建物」面積之計算範圍。又依系爭預估表所載，扣除無法登記之雨遮及增建部分，上訴人所受領系爭房屋之面積應為一四三點七二平方公尺，惟實際登記面積為一四○點九二平方公尺，較系爭預估表所示應交付面積短少二點八平方公尺，故上訴人據以主張被上訴人就系爭房屋可登記部分具有面積短少之瑕疵，應屬可取，且非可認係合理誤差，更難認上訴人於交屋時，已確認被上訴人所交付之系爭房屋與系爭房屋買賣契約之約定相符。是上訴人雖不得依民法第三百五十六條規定請求被上訴人負物之瑕疵擔保責任，惟系爭房屋登記面積短少，應屬可歸責於被上訴人之事由所致，上訴人仍得據以請求被上訴人負不完全給付之債務不履行責任，而請求賠償損害。惟上訴人係與被上訴人簽訂系爭房屋買賣契約，土地則與乙○○簽約買受，系爭房屋及系爭土地之締約對象不同，且係就各該買賣標的分別簽約、分別計價，是被上訴人就上訴人因系爭房屋面積短少所受之損害，自僅須依據系爭房屋買賣契約之約定負責。上訴人主張其就系爭房屋及系爭土地雖係分開締約，然其締約對象均為被上訴人，實際上應為同一契約，故應以房地總價作為計算其因系爭房屋面積短少所受損害之基準云云，自屬無據。茲因系爭房屋實際交付面積較約定面積短少二點八平方公尺，其中主附建物部分短少二點○六平方公尺、公共持分部分短少○點七四平方公尺，依上訴人所主張按主附建物部分價值與公共持分部分價值比例三點五比一計算，上訴人就系爭房屋面積短少二點八平方公尺得請求賠償之金額為五萬五千三百八十元。從而，上訴人依民法第二百二十七條第一項、第二百二十六條之規定，就系爭房屋面積短少部分請求被上訴人賠償上開金額本息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，不應准許，且無須再就侵權行為之法律關係為審酌、論述。第一審既判命被上訴人給付七萬五千九百八十四元本息，已逾上開應准許金額，則就上開不應准許部分為上訴人敗訴之判決，核無違誤等詞，為其心證之所由得。因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，於法洵無違誤。
按買賣契約之成立，以當事人就標的物及其價金互相同意為要件。本件上訴人係向被上訴人買受系爭房屋，並未向其買受土地，而系爭房屋買賣契約及附件系爭預估表，已分就價金三百三十三萬元及房屋各部名稱及面積詳為約定，其中包括「雨遮」及「增建」等情，為原審合法認定之事實，則兩造間之系爭房屋買賣契約已然成立。而該契約並未約定買受房屋之面積，須以得合法登記為要件，則原審審酌卷內資料，並參酌「住戶共同增建分管協議書」之記載，認定被上訴人抗辯上訴人於簽約時即已知悉系爭房屋之雨遮及增建部分無法辦理所有權登記一節為可取，該雨遮及增建部分面積，應列入被上訴人所應交付系爭房屋「主附建物」面積之計算範圍，並說明計算房屋面積短少之賠償金額時，不須計入非同一契約主體之土地部分價金等語，核與上訴人未曾主張意思表示錯誤及確已取得該名為雨遮、增建之室內使用面積之實情相符，即無可議。上訴論旨，猶執陳詞，並以原審取捨證據、認定事實之職權行使，及原判決未論述事項暨其他與判決基礎無涉之理由，指摘原判決為不當，求予廢棄，不能認為有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、
第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十七 年 十 月 二 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 朱 建 男
法官 顏 南 全
法官 林 大 洋
法官 沈 方 維
法官 陳 淑 敏
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十七 年 十 月 十七 日
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