文 / 楊春吉(故鄉)
【裁判要旨】
按租佃爭議，係指出租人與承租人因租用耕地所發生之一切爭議而言。舉凡租期屆滿、違法轉租、積欠租金、返還租賃物、應付違約金或損害金、以及租賃關係之存否均屬之。如出租人基於租約期滿，或違約轉租，及積欠地租而終止租約使承租人成為無權占有者，仍不失為租佃爭議，此與本非承租人單純的侵奪占有之無權占有，截然有別。
【裁判全文】
最高法院民事判決 九十七年度台上字第二０五二號
上 訴 人 甲 ○ ○
乙 ○ ○
共 同
訴訟代理人 黃 ○ ○律師
被 上訴 人 台北縣政府
法定代理人 丙 ○ ○
上列當事人間請求給付使用補償金等事件，上訴人對於中華民國九十六年十月十一日台灣高等法院第二審更審判決（九十六年度重上更(一)字第一五一號）提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件被上訴人主張：上訴人乙○○及甲○○之被繼承人楊重庸，於民國七十二年間承租伊所有坐落台北縣三重市○○○段頂崁小段四四七之一○號公有非公用土地（下稱系爭土地），訂有耕地租賃契約（下稱系爭租約）。依系爭契約之約定，租約期滿時，承租人願繼續承租者，應於期滿前一個月內，向出租機關申請換訂租賃契約，未依限續約者，視為無意續約。上訴人於七十八年六月三十日租期屆滿前，並未辦理續約，租賃關係已因期限屆滿而不存在。自次日起上訴人繼續占有系爭土地，面積計二百一十五平方公尺詳如第一審判決附圖（下稱附圖）所示斜線部分搭蓋建物，即屬無權占有。又國有出租基地，自九十年一月二十四日起，應依土地申報地價年息五％計收租金，伊自得按此標準計算請求使用補償金等情。爰依民法第七百六十七條、第一百七十九條之規定，求為命：(一)上訴人將系爭土地如附圖所示斜線部分，面積為二百一十五平方公尺之建物拆除，並將土地返還。(二)上訴人給付新台幣（下同）四十七萬八千三百七十五元及法定遲延利息，暨自九十五年一月二十四日起至返還土地日止按月給付七千九百七十三元（被上訴人逾此部分之請求，經一審判決駁回，未據聲明不服）。
上訴人則以：被上訴人曾就系爭土地與上訴人乙○○及楊重庸之父張富（已故）訂立三七五耕地租約，乙○○及楊重庸繼續承租，迄至七十八年間因地目由耕地變為工業用地，被上訴人調漲租金，始未再與被上訴人續訂租約。然被上訴人自始未終止系爭租約，伊迄今持續使用未曾中斷，兩造已成立不定期租賃。又依耕
地三七五減租條例第十七條第二項及第一項第五款規定終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人補償，伊主張就此得請求之補償費與被上訴人請求之不當得利為抵銷等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：被上訴人起訴主張兩造間耕地租賃契約因期限屆滿而不存在，上訴人無權占有土地而使用收益，被上訴人依據民法第七百六十七條、第一百七十九條規定請求上訴人拆屋還地及返還不當得利，無耕地三七五減租條例第二十六條之適用。查上訴人乙○○及上訴人甲○○之被繼承人楊重庸向被上訴人承租系爭土地，於七十二年九月簽訂系爭契約，約定租賃期間自七十二年七月一日至七十八年六月三十日。系爭契約租期屆滿後，未再續定書面契約，被繼承人楊重庸於九十五年一月二十四日死亡，由上訴人甲○○繼承，現仍由上訴人二人持續使用迄今未曾中斷，系爭土地地目為田，上訴人乙○○表示坐落在系爭土地上之建物是伊所建，係給伊兒子作廠房使用，廠房之使用面積為二百一十五平方公尺，空地為三十七平方公尺；土地使用分區為住宅區○○○道路尚未分割，有土地登記謄本、勘驗筆錄、土地複丈成果圖，及台北縣三重市公所九十六年北縣重工都證字第九六○○八一八四號簡便行文表可稽，系爭土地現未作耕地使用，為可認定之事實。依系爭租約第二條、第三條約定，系爭租約期間屆滿時，上訴人願繼續承租者，應於期滿前一個月內，向被上訴人申請換訂租賃契約，未依限續約者，視為無意續約。上訴人未證明其有依系爭租約約定期限內申請續租，或兩造有就系爭土地另定租賃關係之事實存在，兩造間租賃關係因期限屆滿而消滅。被上訴人七十九年北府地四字第一四四七三五號函行文上訴人乙○○、楊重庸及訴外人張丁財，係上訴人有變更使用系爭土地之情形，被上訴人不予續租終止租約，並命為回復原狀，不能逕推論上訴人有依系爭契約第三條約定於租約期滿前一個月內申請續定租約。且上訴人於七十九年間使用系爭土地，因違反系爭租約第九條第二款約定之承租人擅自變更其用途、地目地形，亦經被上訴人據此表示終止契約。又系爭契約第三條規定並無剝奪承租人之續租權，上訴人辯稱系爭租約第三條與耕地三七五減租條例第二十條規定有違云云，為不可採。系爭租約因租期屆滿而消滅，被上訴人並非因耕地依法編定或變更為非耕地使用時，而提前終止租約，是本件自不適用耕地三七五減租條例第十七條第二項規定。上訴人於租約屆滿後仍繼續使用系爭土地，自屬無權占有。被上訴人本於所有權請求上訴人將坐落系爭土地如附圖所示斜線部分，面積為二百一十五平方公尺之建物拆除，並將土地返還予被上訴人，即屬有據。另審酌系爭土地位於台北縣三重頂崁工業區內，臨接台北縣三重市○○路○段一二六巷，工商繁榮程度、上訴人利用基地之經濟價值及所得利益等一切情狀，被上訴人併請求上訴人給付四十七萬八千三百七十五元本息，及自九十五年一月二十四日起至返還系爭土地之日止，按月給付被上訴人七千九百七十三元，為有理由等詞，為其判斷之基礎。
惟按租佃爭議，係指出租人與承租人因租用耕地所發生之一切爭議而言。舉凡租期屆滿、違法轉租、積欠租金、返還租賃物、應付違約金或損害金、以及租賃關係之存否均屬之。如出租人基於租約期滿，或違約轉租，及積欠地租而終止租約使承租人成為無權占有者，仍不失為租佃爭議，此與本非承租人單純的侵奪占有之無權占有，截然有別。本件被上訴人對於上訴人向其租賃系爭土地，租期應於於七十八年六月三十日屆滿等情並不爭執，惟主張租期屆滿，兩造間之租賃關係應歸消滅，上訴人係無權占有系爭土地，而上訴人則謂被上訴人自始未終止系爭租約，伊迄今仍持續使用未曾間斷，兩造間應成立不定期租賃關係。倘上訴人所稱屬實，得否謂兩造間非就租佃關係存否發生爭議，而無耕地三七五減租條例第二十六條之適用，已非無疑。次按地上物之拆除，為事實上之處分行為，僅所有人或有事實上處分權之人，方得為之。查原審既認系爭建物為上訴人乙○○所建的，係供伊兒子作廠房使用，則上訴人甲○○有無拆除權能？原審未明確認定說明，遽為不利於上訴人甲○○之判決，亦嫌速斷。又原審先則認上訴人未立證證明其有於約定之期限內申請續租，或另定租賃關係之事實存在，兩造間租賃關係因期限屆滿而消滅;
嗣復認上訴人於七十九年間使用系爭土地，因違反系爭租約第九條第二款之約定，亦經被上訴人據此表示終止契約，前後不一，原審未遑審認明晰，遽為不利上訴人之判斷，亦有判決理由矛盾之違法。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，為有理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十七 年 九 月 三十 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 劉 延 村
法官 許 澍 林
法官 黃 秀 得
法官 童 有 德
法官 許 正 順
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十七 年 十 月 九 日
