文 / 楊春吉(故鄉)
【最高法院97年11月13
日97年度台上字第2393號民事判決】法院核定違約金，應依一般客觀事實、社會經濟狀況、及當事人所受損害，並債務人若能如期履行，債權人可得享受之一切利益數額等情狀定之。
【裁判要旨】
法院核定違約金，應依一般客觀事實、社會經濟狀況、及當事人所受損害，並債務人若能如期履行，債權人可得享受之一切利益數額等情狀定之。原審認系爭租約第六條第五款係有關○○公司回復原狀逾期應給付違約金之約定，並依該款約定核定○○公司應給付之違約金，則有關違約金之數額，自應就○○公司逾期日數、甲○○等因而受有之損害暨捷時公司如未逾期，甲○○等可得享受之利益數額等定之。而其既認定○○公司未依約回復原狀，尚應修復者僅第一層後門應回復為雙層不銹鋼板門及修復第一層正面右側柱邊
PVC落水管損壞部分，其修復費用各為九千元、一千六百元，施工期間為五個工作天，則○○公司就該二設施未回復原狀，是否足以影響系爭租賃物之出租？甲○○等在系爭租約終止後，逾二年未能出租系爭房屋，何以與○○公司逾期回復原狀有關？原審未說明其依據，即憑以核定違約金數額，已有可議；且既謂捷時公司應負回復原狀之修復費僅一萬餘元，施工期間僅五日，則核定逾期違約金達一百八十三萬餘元，是否適當，尤滋疑義。
【裁判全交】
最高法院民事判決 九十七年度台上字第二三九三號
上 訴 人 香港商○○海外貿易有限公司台灣分公司
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 林○○律師
上 訴 人 甲○○
乙○○
共 同
訴訟代理人 戴○○律師
上列當事人間請求返還擔保金事件，兩造對於中華民國九十七年四月二十二日台灣高等法院高雄分院第二審判決（九十六年度上字第一五八號），各自提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院高雄分院。
理 由
本件上訴人香港商捷時海外貿易有限公司台灣分公司（下稱捷時公司）起訴主張：伊於民國九十年二月二日向對造上訴人甲○○、乙○○（下稱甲○○等）承租坐落高雄市○○○路七號房屋之一、二、三層（下稱系爭租賃物），並交付保證金新台幣（下同）四百四十四萬四千四百四十元，約定租期自九十年三月一日起三年，其後雖續訂租約自九十三年三月一日起至九十六年二月二十八日止，惟伊於九十三年二月十一日即以存證信函通知甲○○等租約於九十四年二月二十八日終止，復於九十三年十月六日通知於該租約終止日交屋。嗣伊即依據租約所附照片回復原狀，且如期點交房屋，詎甲○○等竟藉詞伊未回復原狀，拒絕返還系爭保證金等情，爰求為命甲○○等給付四百四十四萬四千四百四十元並加計自九十四年三月一日起按法定利率計算遲延利息之判決（捷時公司請求甲○○等負連帶責任部分，業受敗訴判決確定。又第一審判命甲○○等給付四百二十八萬一千二百四十五元本息，駁回捷時公司其餘本息之請求，甲○○等就敗訴部分，捷時公司就駁回之本息部分，分別提起上訴及附帶上訴）。
上訴人甲○○等則以：捷時公司雖於九十四年二月二十八日點交房屋，但仍有多項設施迄未依約回復原狀，其返還保證金之請求權自未發生；且捷時公司應依系爭租約第六條、第十條第六款約定，按日給付伊六萬元以為賠償，並依租約第十一條約定給付違約金一千二百萬元，合計其應給付之金額為九千九百六十萬元，以系爭保證金扣除後已無餘額可請求返還等語，資為抗辯。
原審將第一審判決關於命甲○○等給付二百六十萬二千七百三十元本息，及駁回捷時公司其餘本息之請求部分，均判予維持，分別駁回甲○○等之其餘上訴及捷時公司之附帶上訴；關於命甲○○等給付超過上開本息部分，予以廢棄，改判駁回捷時公司該部分之訴，無非以：捷時公司向甲○○等承租系爭租賃物，交付保證金四百四十四萬四千四百四十元，原約定租期至九十六年二月二十八日止，嗣甲○○等同意於九十四年二月二十八日終止租約，兩造並於同日會同點交房屋，當時房屋已騰空，但甲○○等以捷時公司未依約回復原狀而拒絕點收及返還保證金。查系爭租約第六條第五款約定租約屆期或終止後之回復原狀以租約所附相片為準，甲○○等雖提出高雄市建築師公會製作之鑑定報告書為證，指捷時公司未依約回復原狀云云，惟查：(一)第一至第二層樓梯變更為鋼骨構造且未辦理變更使用執照：系爭租賃物之第一至第二層樓梯構造原為鋼筋混凝土造，而捷時公司重建者雖為鋼骨造，但依證人即當初為兩造接洽租約之陳鶴翔所證，兩造之所以約定日後回復原狀以租約後附之相片為準，係因出租人擔心「位置」及「外觀色澤」會有不同，兩造並未就其材質為特別之約定；另參酌證人即製作上開鑑定報告書之陳奎宏、朱有三所言，鋼骨造之樓梯在功能、結構安全性、使用年限及消費者喜好程度上並非不如鋼筋混凝土造，甚且造價更高；加以捷時公司於回復原狀前亦迭發函甲○○等詢問有關如何為回復，均未獲置理，堪認捷時公司就此部分已盡回復原狀之義務。甲○○等因此不願於變更使用執照申請書上用印，自難歸責捷時公司。(二)第一層騎樓地坪及室內地坪：甲○○等主張騎樓花岡石地坪較原狀提高約二十公分，第一層室內花岡石地坪較原狀提高約十公分等情，固有上開鑑定報告書為證，惟陳奎宏、朱有三係依「核准圖說」為鑑定，與兩造約定以租約後附照片為準，自有不同；而依租約之照片所示，並無法看出訂約時騎樓之高度，甲○○等復未能舉證證明訂約時之高度，所述即非可採。另第一層室內地坪之高度前後雖有不同，但租約所附照片係未鋪設花岡岩地磚之狀態，回復原狀則已鋪設，本難據以判定其差異，且因施工及材質之不同，地坪高度略有差異應屬合理，實難指捷時公司未依約回復。(三)第一層後門：系爭租賃物返還時為單層鋼板門，而依租約所附照片可判斷原為雙層不銹鋼板門，此經陳奎宏、朱有三陳述在卷，自應於保證金中扣除此項費用。(四)屋頂層屋架鋼骨雖重新上漆，但仍有些銹蝕痕跡：此部分屬於房屋本有之設備，經自然使用所生之損耗，依照系爭租約第七條第一款約定為非消耗品，應由出租人修復，自不屬於捷時公司應回復原狀之範圍。(五)第一層正面右側柱邊PVC
落水管損壞：系爭租約第七條第二款約定如有水、電設施故障致無法使用者，概由承租人負責修復。PVC
落水管為關於水之設施，點交房屋時既有損壞，捷時公司自應予以修復。(六)屋頂層磁磚地坪髒污：此屬於房屋本有之設備經自然使用所生之損耗，依租約第七條第一款約定，捷時公司不負修復責任。(七)第一層鐵捲門底板彎曲變形：此亦屬自然使用所生之損耗，甲○○等亦未證明係捷時公司故意損壞，自不得主張應由該公司修復。綜上所述，捷時公司應將第一層後門回復為雙層不銹鋼板門及修復第一層正面右側柱邊
PVC落水管損壞部分，其修復費用各為九千元、一千六百元，施工期間共為五個工作天（因門窗工程與接管工程互不妨礙，故以工作天數較長之門窗工程為計算標準）。次查系爭租約第六條第五款、第十條第六款分別約定「租期屆滿或終止時，捷時公司應將租賃物回復原狀交還甲○○等，如有遲延，每逾一日應給付六萬元以為賠償」、「租期屆滿，捷時公司應即搬離，將租賃物回復原狀交還甲○○等，如有遲延，應依本約所訂應負之責任外，每逾一日應給付甲○○等六萬元」，依各該文義，可知前者係規範回復原狀，後者係規範搬離系爭租賃物，捷時公司已如期搬離，自無第十條第六款之適用。再租約第十一條約定「雙方如有違本約所訂任一條款應盡之義務者，除各該條款已有規定者外，應就每一違約事項另賠償他方六百萬元之違約金」，既謂「除各該條款已有規定者外」，自應解為若其他條款已有賠償規定時即無適用，否則無異重複求償；捷時公司應負之回復原狀及修復義務既分別於第六條第五款及第七條第二款明訂賠償方式，即無第十一條約定之適用。惟關於第六條第五款之約定，捷時公司抗辯約定之違約金過高，經查兩造原約定之租金為每月九十一萬一千五百五十五元，每日不過三萬零五百十九元，其約定每逾一日應按日給付六萬元，實屬過高，應認以每日三萬零五百十九元賠償，已足以彌補甲○○等之損害。審酌捷時公司於九十四年二月二十八日搬遷後，系爭租賃物尚未出租已逾二年，而除一般市場交易因素外，捷時公司應負回復原狀之義務而有前述遲延情事，亦屬原因，其應支付之違約金以二個月（包括修復所需日數在內）租金計算即一百八十三萬一千一百十元為適當。末查系爭租約第四條約定「該保證金於租期屆滿或契約終止時，經雙方會算，扣除損害賠償及其他給付額並經雙方確認無異議後，由甲○○等無息返還捷時公司」，則扣除前述捷時公司應負擔之回復原狀費用及違約金後，甲○○等應返還保證金二百六十萬二千七百三十元。從而，捷時公司請求甲○○等返還上開保證金及加計自其交還租賃物之翌日即九十四年三月一日起按法定利率計算之遲延利息部分，洵屬有據，應予准許；逾此所為請求，尚屬無據，應予駁回等詞，為其判斷之基礎。
惟法院核定違約金，應依一般客觀事實、社會經濟狀況、及當事人所受損害，並債務人若能如期履行，債權人可得享受之一切利益數額等情狀定之。原審認系爭租約第六條第五款係有關捷時公司回復原狀逾期應給付違約金之約定，並依該款約定核定捷時公司應給付之違約金，則有關違約金之數額，自應就捷時公司逾期日數、甲○○等因而受有之損害暨捷時公司如未逾期，甲○○等可得享受之利益數額等定之。而其既認定捷時公司未依約回復原狀，尚應修復者僅第一層後門應回復為雙層不銹鋼板門及修復第一層正面右側柱邊
PVC落水管損壞部分，其修復費用各為九千元、一千六百元，施工期間為五個工作天，則捷時公司就該二設施未回復原狀，是否足以影響系爭租賃物之出租？甲○○等在系爭租約終止後，逾二年未能出租系爭房屋，何以與捷時公司逾期回復原狀有關？原審未說明其依據，即憑以核定違約金數額，已有可議；且既謂捷時公司應負回復原狀之修復費僅一萬餘元，施工期間僅五日，則核定逾期違約金達一百八十三萬餘元，是否適當，尤滋疑義。又甲○○等對於第一審判決提起上訴，於原審即陳稱「系爭租賃物尚有二層浴廁鋁窗損壞、二至四層西南側鋼樑及鋼承板有銹蝕及滲水痕跡等缺失，第一審就此部分未予判決，且無理由說明，顯然違法」等語（見原審卷三五頁），乃原審仍未調查審認，亦有理由不備之違法。兩造上訴論旨，各指摘原判決對其不利部分為不當，求予廢棄，均非無理由。
據上論結，本件兩造上訴均為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十七 年 十一 月 十三 日
本件正本證明與原本無異
中 華 民 國 九十七 年 十一 月 二十八 日
