文 / 楊春吉(故鄉)
【最高法院97年10月16日97年度台上字第2185號民事裁定】耕地三七五減租條例第十七條第二項，雖係針對出租人依同條第一項第五款規定終止租約時，所為應由出租人給予承租人補償之規定，然耕地租約在租賃期限未屆滿前，經依法編定或變更為非耕地使用時，出租人即得予以終止租約，法律並無任何限制，未附任何條件，只要客觀上有依法編定或變更為非耕地使用之事實，即可終止，而終止後當然得請求返還租賃物之土地。
【裁判要旨】
耕地三七五減租條例第十七條第二項，雖係針對出租人依同條第一項第五款規定終止租約時，所為應由出租人給予承租人補償之規定，然耕地租約在租賃期限未屆滿前，經依法編定或變更為非耕地使用時，出租人即得予以終止租約，法律並無任何限制，未附任何條件，只要客觀上有依法編定或變更為非耕地使用之事實，即可終止，而終止後當然得請求返還租賃物之土地，至於第二項規定出租人應給予承租人補償，係法律規定賦予承租人之請求權，與出租人終止租約並非對待給付關係，自不發生同時履行抗辯問題，亦非終止租約之生效要件。準此，無論被上訴人是否應依上訴人所辯之補償費計算方式給付補償費，均與被上訴人租賃契約終止權之生效與否無涉，係屬上訴人得否另案訴訟請求之問題，上訴人執此抗辯，仍非可採。綜上所述，被上訴人主張為有理由，應予准許，並說明其餘攻擊防禦方法不予審酌之理由，爰將第一審所為上訴人敗訴之判決予以維持，駁回上訴人之上訴，經核於法並無違誤。末按耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款所定：耕地租約在租佃期限未屆滿前，「經依法編訂或變更為非耕地使用時」，出租人即得終止租約。即於該條款於七十二年十二月二十三日增訂修正公布施行時，如出租耕地有「經依法編訂或變更為非耕地使用」之情事時，出租人即得依法終止租約，而不問其編訂或變更為非耕地使用係在該條款增訂前或增訂後，亦與法律不溯及既往無涉，併予敘明。
【裁判全文】
最高法院民事判決 九十七年度台上字第二一八五號
上 訴 人 甲 ○ ○
乙 ○ ○
共 同
訴訟代理人 姜 ○ ○律師
被 上訴 人 丙 ○ ○
丁 ○ ○
戊○○○
己○○○
庚 ○ ○
辛 ○ ○
壬 ○ ○
癸 ○ ○
子 ○ ○
丑 ○ ○
寅 ○ ○
卯○○○
辰 ○ ○
共 同
訴訟代理人 紀 ○ ○律師
上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國九十七年六月十日台灣高等法院第二審判決（九十六年度上字第六七五號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件被上訴人主張：上訴人共同承租伊共有坐落桃園縣大園鄉○○○段崁腳小段第七之五、六之三、六之四三、七之四地號之土地（下稱系爭土地），雙方訂有系爭耕地租約，民國六十五年一月五日大園都市計劃將系爭地段第七之五地號土地編定為「工業區○○○○地段第七之四地號及六之三地號土地編定為「乙種工業區」，伊於九十五年三月一日向桃園縣大園鄉公所（下稱大園鄉公所）耕地租佃委員會申請調解之調解書上，即已依耕地三七五減租條例第十七條終止租約，並再以九十五年十一月二十四日補正起訴狀之送達代終止租約意思表示之到達，上訴人於終止租約後自應返還所承租耕地。另上訴人共同承租系爭地段第六之四三地號土地、面積九平方公尺土地內之面積四平方公尺耕地，固未經編定為非耕地使用，然因上訴人所承租之耕地中用於耕作根本不敷成本，且業失原本耕地租約之目的，亦請求一併收回等情，爰本於租賃物返還請求權之法律關係，求為命上訴人將系爭地段第六之三地號土地、地目田、面積一萬一千三百零二平方公尺土地內，如第一審判決附圖（下稱附圖）所示編號（35）部分，面積五千零三平方公尺土地；及系爭地段第七之四地號、地目建、面積一千九百九十九平方公尺土地內，如附圖所示編號（11）、（12）、（13）、（14）、（15）部分，面積共計五百平方公尺土地；及系爭地段第七之五地號土地、地目田、面積七千三百九十四平方公尺土地內，如附圖所示編號（24）、（25）、（26）、（27）、（28）部分，面積共計一千五百四十八平方公尺土地返還被上訴人丙○○、丁○○、戊○○○、己○○○、庚○○、辛○○、壬○○、癸○○、子○○、丑○○、寅○○、卯○○○；暨上訴人將系爭地段第六之四三地號、地目田、面積九平方公尺土地內，如附圖所示編號（33）部分，面積四平方公尺土地返還被上訴人丙○○、丁○○、戊○○○、己○○○、庚○○、壬○○、癸○○、子○○、丑○○、寅○○、卯○○○、辰○○之判決。
上訴人則以：系爭地段第七之五地號土地經編定為工業區、第六之三、七之四地號土地經編定為乙種工業區之事實，於耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款生效前已發生，依法律不溯及既往原則，不得溯及適用於本件。土地法第八十三條既容許承租人繼續耕作，自不准出租人在土地實際仍由承租人耕作使用之情形下，主張終止租約。故耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款文義解釋，耕地除需經依法編定或變更為非耕地以外，實際上亦須作為非耕地使用，出租人始得終止租約且依被上訴人長期積極履行契約之行為，足使伊信賴被上訴人已不欲行使租約終止權，被上訴人迄今始主張終止租約，顯屬權利濫用，應認其租約終止權已失效。又基於繼受取得、後手不得取得大於前手權利之法理，亦應繼受其前手租約終止權之瑕疵。若被上訴人執意收回系爭土地，亦應給予補償為必要條件等語，資為抗辯。原審審理結果，以：本件兩造就系爭土地如附圖所示編號（11）、（12）、（13）、（14）、（15）、（24）、（25）、（26）、（27）、（28）、（33）、（35）部分之土地訂有園田字第四十號私有耕地租約，由上訴人承租，權利範圍各二分之一，該租約至被上訴人於九十五年三月一日提起租佃爭議調解申請終止系爭租約前，皆屬有效成立存在，而本件耕地租佃爭議經桃園縣大園鄉耕地租佃委員會調解及桃園縣政府租佃委員會調處均告不成立。且六十五年一月五日大園都市計畫將系爭地段第七之五地號土地（原地目為田）使用分區編定為工業區，七之四地號（地目建）、六之三地號（地目田）土地，使用分區編定為乙種工業區，六之四三地號土地迄今仍未變更等事實並不爭執。經查，被上訴人主張系爭地段第六之四三地號土地內之四平方公尺耕地，該筆土地使用分區固仍為農業區，未經編定為非耕地使用，然如上訴人所承租之前開三筆耕地如得依法終止收回情況下，系爭地段第六之四三地號土地面積過小無法耕種，應予收回乙節，為上訴人所不爭執，並陳稱：「若被上訴人依法可以終止，同意被上訴人收回，若不行終止，請依耕地三七五減租條例第十七條第二項辦理，因為其他耕地如依法終止，六之四三地號面確實太小，無法耕種」等語，堪認上訴人於被上訴人得依法終止收回系爭地段第六之三地號、七之四地號及七之五地號土地，即同意放棄系爭地段第六之四三地號承租土地之耕作權甚明。是系爭地段第六之三地號、七之四地號及七之五地號等三筆土地之使用分區之變更部分既已符合法律規定，即系爭三筆土地業已「經依法變更為非耕地使用」，且上訴人亦當庭表示前開三筆土地如經合法終止，願放棄六之四三地號土地之耕作權，故被上訴人於九十五年三月一日向大園鄉公所耕地租佃委員會申請調解之調解書上，即已表明依耕地三七五減租條例第十七條終止租約，嗣再主張以補正起訴狀繕本送達上訴人以為終止之意思表示，應認被上訴人已合法終止系爭耕地租約，則被上訴人請求上訴人返還現占有使用之系爭土地，於法有據，應予准許。次查，耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款及第二項之規定，係於七十二年十二月二十三日訂修正公布，且同條例第三十一條亦規定本條例自公布日施行，是適用該條項之規定於租佃期間未屆滿前終止，應於七十二年十二月二十三日修正公布後，有符合該法條要件之事實存在，出租人始得依法取得終止權並得為行使之，在法律修正公告前，因無該等法定終止原因可得行使，是於該條項修正公布以前，如主張依該條項為原因而行使終止權，方應認有法律不溯及既往之適用，而不得行使。如當事人行使此法定終止權，係在法律公布生效後，自屬法律生效後發生之事項，應不生法律不溯及既往之問題。本件被上訴人係於九十五年間申請租佃爭議調解，並依耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款為終止租約之意思表示，是被上訴人之終止權行使既在法律修正公布之後，並依法定終止原因為權利之行使，自無所謂溯及既往之情形，上訴人此部分之抗辯，即非可採。另查，耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款之終止權行使，並無任何時效之規定，而權利應何時及如何行使，為權利人之自由，且權利以不得預先拋棄為原則，上訴人徒以被上訴人久不行使終止權，即謂被上訴人有拋棄終止權之情，非僅無據，亦與法未合。而被上訴人係依法定終止原因為租地契約之終止，自屬權利之正當行使，依法上訴人尚對被上訴人存有補償金之請求權，如此被上訴人之行使權利不僅係依法律之規定，亦符合誠實信用之原則，顯非權利之濫用。至於被上訴人陸續取得土地之所有權後，即於九十五年三月間依法主張終止租約，則並無權利於相當期限內不行使之事實存在，已不符權利失效原則之要件。況系爭土地之權利人中有一部分共有人，根本從未表示不欲行使其權利，核與「權利人在相當期間內不行使其權利」、「行為造成特殊情況」之要件顯有未合，況系爭終止權行使，並無任何時效之規定，被上訴人自得隨時行使終止權請求返還租賃物。末查，耕地三七五減租條例第十七條第二項，雖係針對出租人依同條第一項第五款規定終止租約時，所為應由出租人給予承租人補償之規定，然耕地租約在租賃期限未屆滿前，經依法編定或變更為非耕地使用時，出租人即得予以終止租約，法律並無任何限制，未附任何條件，只要客觀上有依法編定或變更為非耕地使用之事實，即可終止，而終止後當然得請求返還租賃物之土地，至於第二項規定出租人應給予承租人補償，係法律規定賦予承租人之請求權，與出租人終止租約並非對待給付關係，自不發生同時履行抗辯問題，亦非終止租約之生效要件。準此，無論被上訴人是否應依上訴人所辯之補償費計算方式給付補償費，均與被上訴人租賃契約終止權之生效與否無涉，係屬上訴人得否另案訴訟請求之問題，上訴人執此抗辯，仍非可採。綜上所述，被上訴人主張為有理由，應予准許，並說明其餘攻擊防禦方法不予審酌之理由，爰將第一審所為上訴人敗訴之判決予以維持，駁回上訴人之上訴，經核於法並無違誤。末按耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款所定：耕地租約在租佃期限未屆滿前，「經依法編訂或變更為非耕地使用時」，出租人即得終止租約。即於該條款於七十二年十二月二十三日增訂修正公布施行時，如出租耕地有「經依法編訂或變更為非耕地使用」之情事時，出租人即得依法終止租約，而不問其編訂或變更為非耕地使用係在該條款增訂前或增訂後，亦與法律不溯及既往無涉，併予敘明。上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十七 年 十 月 十六 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 劉 延 村
法官 許 澍 林
法官 黃 秀 得
法官 童 有 德
法官 許 正 順
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十七 年 十 月 二十八 日
