文 / 楊春吉(故鄉)
【最高法院97年11月20日97年度台簡上字第21號民事判決】查封之效力僅禁止物之所有權人處分系爭被查封物，查封前已存在之租賃契約，承租人之營業行為並不因查封而受影響，承租人拋棄其租賃權利，並無法解免其占有之事實。
【裁判要旨】
查封之效力僅禁止物之所有權人處分系爭被查封物，查封前已存在之租賃契約，承租人之營業行為並不因查封而受影響，承租人拋棄其租賃權利，並無法解免其占有之事實。準此，被上訴人依系爭契約請求上訴人給付積欠之六個月租金及自原租賃契約屆滿翌日（即九十三年一月一日）起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付違約金五萬元，於法自無不合。
【裁判全文】
最高法院民事判決 九十七年度台簡上字第二一號
上 訴 人 ○○海鮮樓企業有限公司
法定代理人 乙○○
上 訴 人 甲○○
共 同
訴訟代理人 邱○○律師
被 上訴 人 ○○實業股份有限公司
法定代理人 丙○○
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國九十七年八月四日台灣台北地方法院第二審判決（九十六年度簡上字第四○三號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件被上訴人主張：上訴人利園海鮮樓企業有限公司（下稱利園公司）邀同上訴人甲○○為連帶保證人，於民國九十二年一月一日向伊承租門牌號碼台北市○○路○段一○五巷十四之二號有樂大廈一樓全部、二樓B、C、D
室及地下停車場等房屋（下稱系爭房屋）作為餐廳使用，而簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期自同日起至同年十二月三十一日止，每月租金新台幣（下同）二十四萬元，利園公司並於訂約時交付伊一百十五萬元作為押租保證金。詎利園公司自九十二年六月間起即藉故拒交租金，經伊於同年十月十七日以律師函之送達催告其於三日內繳清欠租，仍未履行，茲雙方租賃關係已因租期之屆滿而消滅，依約上訴人應給付欠租及違約金等情，爰依租賃契約及連帶保證法律關係，求為命上訴人連帶給付四十九萬元租金，及自九十三年一月一日起至遷讓返還系爭房屋之日止按月連帶給付五萬元違約金，暨均加計法定遲延利息之判決。（未繫屬本院部分，不予贅述。）
上訴人利園公司則以：伊自六十一年初起向被上訴人承租系爭房屋經營餐飲業，租期一年，每年一月一日更換新約。被上訴人原法定代理人蔡火欽已於七十九年六月二十一日亡故，訴外人佐藤哲男非被上訴人公司之股東、董事，無權授權訴外人溫上樑處理簽約事宜。溫上樑以被上訴人代理人之身分為被上訴人處理租賃事務，與伊簽訂之系爭租約應溯及自八十年一月起不生效力。況被上訴人已拒絕承認溫上樑之無權代理行為，嗣後不能再予追認而使之有效，兩造間之租賃契約應自八十年一月一日起轉為不定期租賃契約。伊因SARS疫情暫停營業並請求減免租金，經與溫上樑協議同意降低租金，並於九十二年六月一日簽訂新租約，租金每月三萬元，雙方並約定以伊交付被上訴人之押租金利息每月一萬元抵付租金。伊自九十二年六月一日起至同年十月十七日按月給付溫上樑租金二萬元，溫上樑業將該款匯入被上訴人帳戶，被上訴人並寄送載有押金利息字樣之發票與伊，伊並未積欠租金。系爭房屋內仍放置伊所有之餐桌，係因被上訴人威脅伊必須停業，將系爭房屋上鎖所致，伊既未使用系爭房屋，自無需支付租金等語，資為抗辯。並以被上訴人自九十二年七月三十日起至九十三年六月四日止，妨礙伊使用系爭房屋，經扣除租金後，應返還伊一百零一萬元押租金等情，反訴請求被上訴人如數給付並加計法定遲延利息之判決。上訴人甲○○則以：伊為利園公司之前任負責人，系爭租約簽立時，伊係以利園公司法定代理人之身分蓋章其上，並非以個人名義擔任連帶保證人，因系爭租約上承租人及連帶保證人之間隔過小，致有所誤會，被上訴人請求伊連帶給付租金，並無理由等語，資為抗辯。
原審審理結果，以：被上訴人之原法定代理人為蔡火欽，已於七十九年間去世，迄九十二年十月六日始改選丙○○為負責人，系爭房屋出租事宜雖向由訴外人溫上林處理，然溫上林亦於九十一年七月間亡故。系爭租約係於九十二年一月一日由溫上樑與上訴人所簽訂各情，為兩造所不爭執。縱認溫上樑係無權代理被上訴人與上訴人簽訂租約屬實，然依被上訴人於第一審提出之董事會議事錄，足證被上訴人已於同年十月六日選任丙○○為董事長，而被上訴人於丙○○擔任董事長後承認溫上樑與上訴人簽訂租約之無權代理行為，依民法第一百七十條規定，自對被上訴人發生效力。證人溫上樑否認有與利園公司提及降低租金乙事，且上訴人所謂之租金發票明載七、八月份地下室停車費保證字樣，並未記載為租金，況兩造歷來均以書面訂定租約，若兩造間已達成調降租金之協議，且大幅調降，理應以書面為之。系爭房屋九十二年度之房屋稅金額即高達二十六萬八千八百四十七元，加上地價稅或土地租金，被上訴人若調降租金為每月三萬元將無利潤可言。是上訴人所提開二紙收據（發票），尚不足以證明被上訴人與利園公司業已協議調降租金為三萬元之事實。又證人翁錦和僅表明其與上訴人間有減租協議，亦無法推知本件兩造間確有減租之協議。證人萬勳為甲○○之父，與上訴人關係密切，依上訴人與萬勳所陳證物資料，亦無法得出其間確有洽談減租之心證。依台灣台北地方法院檢察署九十三年度偵字第七六三○號、第九四六○號不起訴處分書所載內容，上訴人利園公司係因系爭房屋遭溫上樑以鐵鍊上鎖致其「翌日」無法營業而提出妨害自由、妨害名譽及信用罪嫌之告訴，上訴人主張餐廳因而一個月無法營業，難信為真正。再上訴人自承因暴發SARS風暴，已於九十二年五月十五日停止營業。且利園公司之餐廳雖已停止營業，但卻仍拒不返還系爭房屋一樓與被上訴人，系爭房屋一樓始終仍在利園公司占有中，利園公司拒絕給付租金，亦非正當。此外，上訴人未能提出證據證明被上訴人自九十二年七月三十日起以各種不法手段妨害阻止其餐廳之營業活動，系爭租約之租金自仍應以原約定之每月二十四萬元計算。查上訴人自九十二年六月起未付租金，算至同年十二月三十一日租賃期滿為止，總計租金為一百六十八萬元。扣除九十二年六、七月間被上訴人收取地下室停車位費用四萬元，及以押租金一百一十五萬元抵充後，尚不足四十九萬元。綜觀上訴人陳稱因SARS疫情於九十二年五月十日停止營業，及證人溫上樑證稱，系爭大樓現無人居住，一樓餐廳部分做到九十三年三月六日各等語，並參以系爭大樓之情況及系爭租約原約定使用範圍包括系爭房屋一、二樓，暨上訴人於租期屆滿後僅占有使用一樓各情，被上訴人請求自九十三年一月一日起至遷讓房屋之日止按月依租金三倍計算違約金即七十二萬元尚屬過高，應減為每月五萬元為適當。又甲○○係於系爭租約乙方即承租人連帶保證人欄下蓋章，自應認係利園公司之連帶保證人，甲○○所為其非系爭租約連帶保證人之辯解，尚無可取。利園公司反訴部分，依上所述，利園公司繳交之押租金尚不足完全抵充其積欠被上訴人之租金，其請求被上訴人返還一百零一萬元押租金本息，即屬無據等詞，因而維持第一審所為上訴人不利部分之判決，駁回其上訴，經核於法並無違誤。按公司之法人人格於公司解散登記清算完結前，均有效存續，不因其任董事長之代表人死亡而影響公司法人之行為能力，依公司法第八條第一項規定意旨，董事長死亡，董事未重新選任董事長時，應由全體常務董事或全體董事代表公司，自無公司代表人欠缺之問題。查本件被上訴人之董事長蔡火欽已於七十九年間過世，被上訴人公司董事未依公司法之規定重新選任董事長，依上開說明，即應由全體董事代表被上訴人公司為法律行為。而公司法人之法律行為不以代表人親自踐行為必要，委任代理人為之並非法所不許。故本件被上訴人公司之全體董事於蔡火欽身故後，全權委託在台之董事蔡火清負責公司事務，蔡火清轉委任其子佐藤哲男處理公司事務，佐藤哲男再委任溫上樑代為簽訂系爭房屋租賃契約即非無權代理，縱經利園公司定期催告被上訴人是否承認系爭租約，亦不生民法第一百七十條第二項之法律效果，原審認系爭租約為有效之理由雖有不同，但結果並無二致。又查封之效力僅禁止物之所有權人處分系爭被查封物，查封前已存在之租賃契約，承租人之營業行為並不因查封而受影響，承租人拋棄其租賃權利，並無法解免其占有之事實。準此，被上訴人依系爭契約請求上訴人給付積欠之六個月租金及自原租賃契約屆滿翌日（即九十三年一月一日）起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付違約金五萬元，於法自無不合。上訴論旨，指摘原判決不當，聲明廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百三十六條之二第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十七 年 十一 月 二十 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 許 朝 雄
法官 陳 淑 敏
法官 鄭 玉 山
法官 黃 義 豐
法官 袁 靜 文
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十七 年 十二 月 一 日
