文 / 劉孟錦律師.楊春吉
【問題】
買賣標的物為違建，但有瑕疵，得否減少價金或解除契約（註一）？
【解析】
按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。
不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。」「前條規定，於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，不適用之。」「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」分別為第354條、第355條、第356條、第357條、第359條、第360條、第365條定有明文，是買賣標的物縱係違建，苟有民法第354條所稱之瑕疵，除「契約成立時買受人知悉其瑕疵，出賣人不負擔保之責」或「買受人因重大過失，而不知有瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，出賣人不負擔保之責」外，買受人非不得於民法第365所定除斥期間內請求減少價金或解除契約，或依第360條之規定，請求不履行之損害賠償，蓋「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵」，並未區分「物是否為違建」之故也。實務上，最高法院46年04月26日台上字第689號判例：「被上訴人出賣系爭房屋於上訴人，當時縱曾告知該房屋係屬違章建築，未能辦理所有權登記情事，亦僅危險負擔移轉與上訴人後，政府機關命令拆除時，不負擔保責任而已，至其他瑕疵擔保責任，仍不因此而免除。」可資參照。
【註解】
註一：問題來源：97年05月22日台灣法律網>免費會員區>法律問題(會員)討論區＞購得瑕疵屋：「在去年底向仲介購得二手透天屋，於今年過年後住進，在第２個月發生水管爆管以致每間房子淹水及滲水且木板也裂開膨漲並發現多處壁癌;再者最近請人裝冷氣，其後面防火牆整面皆是鐵皮加木板包覆並以水泥漆塗上，對方告知是當初房屋現況有告知違建的部分，但可以如此改良嗎?且到二樓都是，恐怕哪一天下蹋造成生命安全，屋主及仲介不願負責，現覺得住起來很不安心，且整棟都是鐵皮包住，是否有漏水處根本沒處理才如此包裝嗎?我若提訴訟，有機會贏嗎」改寫而成。
