文 / 劉孟錦律師.楊春吉
【問題】
本社區為住宅區，有一戶設成辦公室，該辦公室約十人左右，主委要求不能進入公設使用跑步機、視聽室、會議室，該辦公室負責人為本大樓的區分所有人，他所繳的管理費每季較他戶多4千餘元，他認為他的職員如同他的子女一樣，有權使用公共設施，請問站在管理者的角度要如何解決此問題（註一）？
【解析】
按「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。」「本條例用辭定義如下：八、住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。」分別為公寓大廈管理條例第9條第2項、第3項、第3條第8款定有明文，是住戶非不得使用共用部分（註二），惟除「另有約定，且該約定未違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定」外，應依其設置目的及通常使用方法為之；而所謂住戶，係指公寓大廈之區分所有權人、承租人或「其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者」或業經取得停車空間建築物所有權者而言，從而，本案中廠辦戶之員工，苟係經區分所有權人（廠辦戶）同意而為專有部分之使用者，自屬公寓大廈管理條例所稱之「住戶」，當得使用該公寓大廈之共用部分（註三）。
【註解】
註一：問題來源：97年05月08日崔媽媽討論區 首頁> 公寓大廈討論＞廠辦戶之員工可否使用公共設施 。
註二：所稱共用部分，係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者而言（公寓大廈管理條例第3條第4款參照）。
註三：內政部95年1月24日內授營建管字第0950800434號函：「按『住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。』為公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）第3條第8款所明文規定，故來函所述設立於公寓大廈內之公司行號，係向區分所有權人承租使用該專有部分，該公司行號之負責人或員工，應屬經區分所有權人同意而為專有部分之使用者，應為住戶，其住戶之權利義務當依本條例相關規定辦理。」參照。
