文 / 劉孟錦律師.楊春吉
【問題】
本大樓頂樓防水工程損壞，經頂樓住戶多次反應請求，管委會有整修過1次，但卻要頂樓住戶同意只整修1次，日後自行負責，結果3年保固期一過，又開始逢雨必滴水，雖再次反應，管委會以「同意只整修1次，日後自行負責」理由回絕，當初頂樓住戶無奈同意，請問管委會有無違法，如何救濟（註一）？
【解析】
按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。前項費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。」「管理委員會之職務如下：二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。」分別為公寓大廈管理條例第10條第2項、第11條、第36條第2款定有明文，是管理委員會負有修繕「共用部分」（註二）之法定義務，自不得以特約排除之，共用部分苟須修繕，仍應由管理委員會負責修繕（註三）。從而，本案中的頂樓住戶縱與管理委員會有「同意只整修1次，日後自行負責」之約定， 本案中的頂樓住戶仍得請求管理委員會處理，本案中的管理委員會仍應負有其修繕「共用部分」之法定義務。
【註解】
註一：問題來源：97年05月07日台灣法律網>免費會員區>法律問題(會員)討論區>大樓最頂樓防水損壞，造成頂樓住戶逢雨必滴水，管委會不處理，該如何?
註二：至於外牆如何認定其屬專有部分或共用部分？內政部91年3月22日台內營字第0910082290號函：「按外牆依建築技術規則建築設計施工編第一條第十九款規定，係指建築物外圍之牆壁，由其建築物之建築執照標示圖說、使用執照所記載用途及相關測繪規定，認定其屬專有部分或共用部分，並可經由規約約定或區分所有權人會議議決供特定區分所有權人或共同使用。有關公寓大廈之玻璃帷幕外牆，如屬共用部分、約定共用部分者，其修繕、管理、維護，依公寓大廈管理條例第十條第二項規定，由管理負責人或管理委員會為之，其費用除區分所有權人會議或規約另有規定外，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」參照。
註三：內政部87年2月23日台內營字第8771215號函：「關於樓頂平台因年久失修漏水，其修繕方式及費用分擔疑義乙案…按公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分，公寓大廈管理條例第七條本文已為敘明；公寓大廈屋頂之構造係前揭條文第三款列示項目之一，屬共用部分。本案所指屋頂平台漏水整修等情形，如係屬屋頂構造之修繕事項，自應適用前揭條例第十條第二項規定辦理。」、最高法院88年07月16日88年度台上字第1556號民事判決：「按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，公寓大廈管理條例第十條第二項本文前段定有明文。且大廈規約第十一條前段及第十二條第二項第二款，亦分別訂明共用部分之修繕，由管理委員會為之；管理費用途包括共用部分之管理、維護之費用（見原審卷三七頁背面）。由上以觀，身為偉成大樓管理委員會之被上訴人（偉成大樓管理委員會），自有修繕、管理、維護該大樓共用部分之義務。而系爭大樓十五層樓屬於共用部分之屋頂水管破損及防水層龜裂，發生漏水之現象，顯係年久失修所致，為原審確定之事實；上訴人（大輝國際貿易股份有限公司）在事實審又一再辯稱：系爭大樓供共同使用部分之修繕，依大廈規約應由被上訴人（偉成大樓管理委員會）為之；該共用部分之水管破裂，致其受損害因而支付之修繕費，係被上訴人（偉成大樓管理委員會）未能善盡其義務所致，伊自得主張與被上訴人之管理費抵銷等語（見第一審卷一九八頁背面、原審卷三○頁正面、一八七頁正面）。是以被上訴人有無依上開規定盡其管理義務，即有推求之餘地。」參照。
