文 / 劉孟錦律師
【案例事實】
阿土伯的兒子志明與女友春嬌，從小青梅竹馬一起長大，眼看這小倆口濃情蜜意，春嬌又溫柔體貼，阿土伯倆佬打心眼裡喜歡這個「準」媳婦。明年志明就要退伍了，阿土伯打算為他們完婚，並準備為他們蓋一間透天房子當做他們的新居。
那塊土地被陳火旺在上面蓋了房子住了幾十年，阿土伯要他拆屋還地，陳火旺硬是不答應，還向地政事務所申請地上權登記。真是晴天霹靂，究竟誰有理？……
【律師說法】
一、按占有人以行使地上權的意思，和平、繼續、公然以有建築物、工作物或竹木為目的，而使用他人的土地，經過法定期限（於開始時為善意並無過失者，須和平繼續行使十年；如占有之始非基於善意，即須和平繼續行使二十年）完成時效後，得依民法第七七二條準用民法第七六八條至七七一條規定，向登記機關請求登記為地上權人。日前實務上辦理時效取得地上權登記，係依土地第五十四條及土地登記規則第一一八條規定辦理。
二、惟因時效而取得地上權之人，不過只是有此請求權而已，並非當然取得該不動產之地上權（註一），在未依法登記為地上權人以前，占有人仍不得據以對抗土地所有權人，而謂其非無權占有（註二）。故如占有人雖已因時效而取得地上權之登記請求權，在未依法請求登記為地上權登記以前，如土地所有權人本於所有權之權能，依民法第七六七條規定，請求占有人拆屋還地，占有人仍不得據以對抗土地所有權人（註三），此時占有人即會遭受拆屋還地的判決，應予注意。
三、又占有人因時效而取得地上權登記，以已具備時效取得地上權之要件，向該管地政機關請求為地上權登記，如經地政機關受理，則受訴法院應就占有人是否具備時效取得地上權之要件，為實體上裁判（註四）。故如占有人主張因時效而取得地上權登記為請求權，以已具備時效取得地上權之要件，向該管地政機關請求為地上權登記，地政機關受理後（實務上現申請時效取得地上權登記，申請人應先行申請「地上權位置勘測」，申請勘測時，可連件申請地上權登記），經土地所有權人於土地法第五十八條所定公告期間(不得少於十五日)內提出異議，地政機關乃依同法第五九條第二項規定予以調處，嗣土地所有權人不服調處，於接到調處通知後十五日內提起訴訟，請求其拆屋還地，此際受訴法院即應就占有人是否具備時效取得地上權之要件，為實體上之裁判。如法院認占有人已具備時效取得地上權之要件，法院即會駁回土地所有權人請求占有人拆屋還地的請求。
四、結論
(一)本件陳火旺無權占用阿土伯的土地建屋居住數十年，在陳火旺未依法請求為地上權登記前，如阿土伯先向法院起訴請求陳火旺拆屋還地，陳火旺即不得以時效而取得地上權為理由，而主張非無權占有，亦即法院將會判決阿土伯勝訴，陳火旺應拆屋還地。
(二)如陳火旺先向地政機關請求為地上權登記，經地政機關受理後，阿土伯縱使依法提出異議或向法院起訴請求拆屋還地，此時，法院仍應審酌陳火旺是否具備時效取得之要件，如法院認定符合時效取得地上權之要件者，阿土伯拆屋還地的請求會遭駁回。當然，如法院認定陳火旺不具備時效取得之要件時，法院仍會認准許阿土伯請求拆屋還地的請求。
【訴訟小祕訣】
(一)如果有人占用你的土地，在上面蓋了房子住了幾十年，千萬不要心軟，應立即向法院起訴請求他拆屋還地，還可以請求返還占用土地的不當得利。
(二)如果你占用別人的土地，在上面蓋了房子住了幾十年，情理上雖然說不過去，但是法律規定你有時效取得地上權登記請求權，你應立即請個專業律師或代書(地政士)向地政事務所申請地上權登記。
(三)上述情形，地主與占用人間，誰的動作快，誰就可能是贏家。正所謂「先下手為強，後下手遭殃！」可別讓您的權利睡著了！
註一、最高法院65年度台上字第1709號判例參照。
註二、最高法院69年第五次民事庭會議決議。
註三、最高法院88年度台上字第289號判決參照。
註四、最高法院80年度第二次民事庭會議決議。
