文 / 劉孟錦律師
【案例事實】
王先生透過某仲介公司的介紹，購買了一間中古屋，付了二百萬元價金後，於辦理產權移轉登記時，始發覺所有權狀係屬偽造的，出賣人並不是真正的房地所有權人。假賣主於收取二百萬元後即逃之夭夭，去向不明。王先生心有不甘，乃向仲介公司交涉請求賠償，仲介公司人員卻說自己並不知道權狀是偽造的，也不知道委託出賣人的真正身分，而拒絕賠償。
【問題】
一、房地產仲介人員，應負何種基本的注意義務？
二、房地產仲介人員，對於房地產的正當權源有無注意義務？
三、房地產仲介人員，如果對於出賣人是否為真正所有權人，未詳加調查及確認，是否應負損害賠償責任？
【解析】
一、房地產仲介人員，應負何種基本的注意義務？
房地產仲介人員，應負下列基本的注意義務：
(一)誠實告知義務
仲介人員應將已知有關委託物件之事項，無論有利或不利事項，均應誠實告知委託人。例如仲介人員明知房地坐落在道路用地、坪數不足、有抵押權、地上權或其他他項權利存在，或買賣契約之相對人顯無給付能力，或相對人行為能力欠缺等，均應誠實告知，不得為了謀取仲介報酬，而故意隱匿已知的瑕疵，否則對於委託人應負損害賠償責任。
(二)善良管理人之注意義務
房地產仲介人員，係為委任人處理委託事項，因受有報酬，依民法第五百三十五條規定，應負善良管理人之注意義務。例如對於房地產正當權源之有無、標的物有無物的瑕疵、有無權利瑕疵等事項，均負有調查及確認之注意義務。仲介人員如違反善良管理人之注意義務者，對於委任人所致損害，應負損害賠償責任。
(三)重要事項之說明義務
凡與房地產價值判斷有影響的事項，均屬重要事項，仲介人員負有說明之義務。例如有關都市計劃法、區域計劃法、建築法，以及其他法令限制之事項，有關私有道路之事項，有關水、電、瓦斯之供給及排水設施等事項，建物共用部分之規約、使用管理等事項，仲介人員均應負說明之義務，否則對於委託人因此所受損害，仍應負損害賠償責任。
二、房地產仲介人員，對於房地產的正當權源有無注意義務？
依民法第五百六十七條之規定，居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。又依不動產經紀業管理條例第二十二條之規定，不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，其有關不動產說明書、不動產買賣契約書等文件應由經紀業指派經紀人簽章。不動產說明書應記載建築改良物標示、權利範圍及用途、所有權人及其住址、目前管理與使用情況、權利登記狀態。依上述規定，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力、對於房地產正當權源之有無，法律已責成不動產經紀人有調查之義務。
故房地產仲介人員對於房地產正當權源之有無，應負善良管理人之注意義務。例如出賣人是否為房地產的真正所有權人、契約之名義人是否與本人相符，如係代理人，是否已得到充分授權等等，均應詳加調查及確認，尤其房地產仲介之標的為高價值的不動產，我國又係採登記制度的國家，對於不動產的正當權利人相當容易查明。因此，仲介人員對於房地產的正當權源，負有調查及確認之注意義務，如果違反此注意義務，對於被害人因此所受損害，應負損害賠償責任。
三、房地產仲介人員，如果對於出賣人是否為真正所有權人，未詳加調查及確認，是否應負損害賠償責任？
出賣人是否為真正權利人，仲介人員應詳盡調查及確認之義務，此為仲介人員當然應盡的注意義務，且仲介人員，以其具有之專門知識經驗，為委託人及第三人所信賴，並期待仲介人員之行為使該買賣交易無誤，基於此社會的基本要求，仲介人員對委託人應負善良管理人的注意義務。對於未受直接委託者，亦應本於誠實信用原則，對於不動產之瑕疵及權利人之真偽，應特別注意，以防範交易上錯誤致生不測之損害，故仍應盡業務上之一般注意義務。
依民法第五百四十四條之規定，受任人因處理委任事務有過失所生之損害，對於委任人應負賠償之責。又依不動產經紀業管理條例第二十六條之規定，經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。從而本件情形，仲介人員對於委託之出賣人是否為真正所有權人，未盡調查及確認之責，顯係怠於此注意義務，因此使信賴者之買受人受有損害，仲介人員與仲介公司應負連帶損害賠償責任。
參考法條
民 法
第五百三十五條
受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意。其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之。
第五百四十四條
受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。
第五百六十七條
居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。
以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。
不動產經紀業管理條例
第二十二條
不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，下列文件應由經紀業指派經紀人簽章：
一 不動產出租、出售委託契約書。
二 不動產承租、承購要約書。
三 定金收據。
四 不動產廣告稿。
五 不動產說明書。
六 不動產租賃、買賣契約書。
前項第一款及第二款之規定，於經營代銷業務者不適用之。
第一項第五款之不動產說明書應記載及不得記載事項，由中央主管機關定。
第二十六條
因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。
經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。
前二項受害人向中華民國不動產仲介經紀業或代銷經紀業同業公會全國聯合會請求代為賠償時，視為已向基金管理委員會申請調處，基金管理委員會應即進行調處。
受害人取得對經紀業或經紀人員之執行名義、經仲裁成立或基金管理委員會之決議支付後，得於該經紀業繳存營業保證金及提供擔保總額內，向中華民國不動產仲介經紀業或代銷經紀業同業公會全國聯合會請求代為賠償；經代為賠償後，即應依第八條第四項規定，通知經紀業限期補繳。
