文 / 劉孟錦律師
案例事實
王先生想買房子，透過房屋仲介公司業務員的介紹，看中了一間三十幾坪的房屋，但是屋主的售價超出王先生的預算，仲介公司業務員要王先生先付總價２％的斡旋金，以方便和屋主進行議價。
請問劉律師：
一、透過仲介公司買房子，一定要付斡旋金嗎？付了斡旋金如果反悔不買，斡旋金會被沒收嗎？
二、內政部及公平交易委員會對於「斡旋金」的問題，有何新的規定？
三、消費者委託仲介公司買賣房屋，應如何保障自己的權益？
解 析
一、在現行的中古屋交易習慣中，當消費者委託仲介業者購買房屋時，如果所出的價格與屋主願意出售的價格有所差距時，為了表示買方的誠意及承買意願，仲介業者經常會要求買方交付一筆「斡旋金」，以便與屋主議價。
在議價成功時，買方所付的斡旋金轉為買賣的訂金，並成為房屋價款的一部分，但是當斡旋不成時，卻有部分業者將斡旋金沒收，尤其是當斡旋尚未成功前，買方如果不想買，仲介業者大都會將斡旋金沒收，造成消費者與仲介業者的不少糾紛。
二、有鑑於此，內政部對於房屋仲介擬定了「要約書」範本，同時行政院公平交易委員會也做出了「要約書、斡旋金雙軌制」的決議，也就是說，消費者委託仲介業者購買中古屋，可以選擇採用「斡旋金制」或「要約書制」，房屋仲介業者不得強制向購屋者收取斡旋金，而且自八十六年九月一日起，仲介業者如向購屋者提出斡旋金的要求時，應同時告知消費者亦可採用內政部所擬定的「要約書」，如消費者選擇交付斡旋金時，仲介業者應以書面明訂交付斡旋金的目的，並且明確告知消費者的權利義務，仲介業者如未遵行，而有欺罔或顯失公平情事，則認定其違反公平交易法。
三、給購屋消費者的建議：
(一)依據公平交易委員會的新規定，未來購屋消費者可以選擇不付斡旋金，而以簽「要約書」來取代，以減少在斡旋談判中被沒收斡旋金的糾紛。
(二)如果購屋消費者仍然選擇交付斡旋金，一定要取得業者所出具的「斡旋金收據」，並確實瞭解收據中有載明下列要點：
1.斡旋的有效期間。
2.斡旋金的退還條件。
3.消費者在斡旋期間內，可以隨時撤回斡旋的委託，而請求無條件退還斡旋金，業者不得藉任何名目扣取車馬費、手續費等。
(三)如果仲介業者違反了前述規定，可以向行政院公平交易委員會提出檢舉或向消費者保護官申訴，請求依法處理，以保障消費者的權利。
相關法令
公平交易法
第二十四條
除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。
第四十一條
公平交易委員會對於違反本法規定之事業，得限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施，並得處新台幣五萬元以上二千五百萬元以下罰鍰；逾期仍不停止、改正其行為或未採取必要更正措施者，得繼續限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施，並按次連續處新臺幣十萬元以上五千萬元以下罰鍰，至停止、改正或採取必要更正措施為止。
行政院公平交易委員會行業導正
仲介業斡旋金行業導正
一、依據：本會第二七七次委員會議決議。
二、理由：緣房屋仲介業者向購屋人收受斡旋金，代向買方議價之行為，已逐漸形成仲介業之交易特色，但囿於斡旋金制度係業者自創，並無明確定義，且無相關法令足資規範，以致爭議不斷。案經本會委員會決議，配合內政部所擬定之「要約書」實施，亦讓消費者知悉其權利。
三、內容：房屋仲介業者如提出斡旋金要求，應同時告知消費者亦可選擇採用內政部所擬定「要約書」，如消費者選擇約定交付斡旋金，則仲介業者應以書面明定交付斡旋金之目的，明確告知消費者之權利義務，仲介業者若未遵行而有欺罔或顯失公平情事，則認定其違反公平交易法第二十四條規定。
四、時間：導正期間自八十六年六月一日起至八十六年八月三十一日止，即自八十六年九月一日起，業者應依本會決議辦理，否則，將就個案認定違反公平交易法第二十四條規定。
