文 / 劉孟錦律師
案例事實
張先生夫婦最近透過某仲介公司的介紹，買了一間中古屋。價款付清房子也過戶了，張先生再出資將房子重新裝潢，搬進去住之後，始自鄰居口中得知，該房屋年前曾發生凶殺案，屋主難以自行出售，最後才委請仲介公司出售。張先生夫婦覺得自己花了鉅款，竟然買到一間「凶宅」，仲介公司又隱瞞事實未告知實情，實在心有不甘，乃要求退屋還錢，並請求仲介公司賠償損害。
請問劉律師：
一、何謂房地產仲介契約？
二、房地產仲介人員是否應盡誠實告知義務？
三、房地產仲介人員應負何種注意義務？
四、房地產仲介人員，對於重要事項是否負有說明義務？
五、買到「凶宅」，可否主張解除契約，退屋還錢？
六、買到「凶宅」，可否請求仲介人員賠償損害？
解 析
一、何謂房地產仲介契約？
所謂房地產仲介契約，係指當事人約定一方向他方報告房地產訂約機會，或為媒介或代理房地產買賣、互易或租賃等契約之訂立，他方允於仲介目的完成後給予報酬之契約。房地產仲介之標的物為高價值的不動產，現今仲介業者大多為具有專業知識之人，並以公司法人的企業型態出現，尤其在繁忙的工商社會，仲介人員受委託的權限，已非往昔農業社會中所謂的「居間人」可比。因此如將房地產仲介契約視為單純的居間契約，顯然不能切合社會現狀。仲介人員因為係有償且受有報酬，其應負的注意義務及法律責任，自然應較單純的居間人為重。
二、房地產仲介人員是否應盡誠實告知義務？
房地產仲介人員對於委託人應負誠實義務。所謂誠實義務，即仲介人員應將已知有關委任物件的事項，無論是有利或不利事項，均應誠實告知委託人。例如仲介人員明知房屋坐落道路用地、公園預定地、房屋坪數不足、現有違建、他項權利存在，或如買賣契約之相對人顯無給付能力，或相對人行為能力欠缺等，均應誠實告知委託人，不得為了謀取仲介報酬，而故意隱匿已知的瑕疵，向委託人為報告訂約之機會或為媒介或為房地產契約訂立之代理。仲介人員如違反前述誠實義務致委託人受有損害者，應負損害賠償責任。
又仲介人員應盡之誠實義務，尚包括服從委託人之指示以及不得為有害於委託人利益之行為。仲介人員對於已知相對人之重要事項應為告知，但仲介人員應告知的義務內容，僅以其所知者為限，因此除當事人另有約定者外，仲介人員並無積極探究有害委託人各項因素存在以為告知之義務。例如仲介人員並無義務委託專家鑑定或徵信人員調查相對人的資力，但為其專業知識所應發現之瑕疵，即不得諉為不知。
三、房地產仲介人員應負何種注意義務？
房地產仲介契約除另有約定外，屬有償契約的一種，仲介人員於完成仲介任務後，得依仲介契約約定向委託人請求報酬。我國民法第五百三十五條關於委任規定，受任人處理委託事項，其受有報酬者，應以善良管理人之注意義務為之。房地產仲介契約如屬於委任仲介類型者，即含有委任的性質，自應適用前述委任的相關規定。
我國民法並無房地產仲介契約之明文，仲介人員對於其仲介物件，是否應盡善良管理人注意義務，尚乏明文依據。但實務上及學者通說，則持肯定見解，認為房地產仲介業者，應盡到善良管理人的注意義務。而所謂善良管理人的注意義務，指係應盡到經營委託事務者公認具有該項專門知識、經驗標準的程度。
仲介人員在各種應盡之注意義務中，最基本的應有下述二種：
(一)正當權源有無之注意義務
不動產仲介業者仲介之標的為高價值的不動產，在採不動產登記制度的國家，不動產的正當權利人相當容易查明，仲介業者為具有專業知識者，並受有報酬，對正當權源的有無即應盡善良管理人之注意義務。仲介人對於契約之當事人是否為不動產之真正所有權人及與契約名義人本人是否相符，代理人是否已得充分的授權等，均應詳予調查及確認。
(二)瑕疵有無之注意義務
房地產仲介人員的基本義務，除前述權源有無應盡善良管理人之注意義務外，對於房地產標的物關於物之瑕疵及權利瑕疵之有無，亦應負有注意義務。
1.就物之瑕疵而言：例如標的物之不動產物件，已因都市計畫而被列為道路用地，仲介人員卻未為完全的調查，而向委託之買方物件介紹，仲介人員顯然未盡到注意調查義務時，亦認未盡善良管理人之注意義務。
2.就權利之瑕疵而言：例如是否已有他項權利存在，有無抵押權設定、假扣押、假處分之限制，仲介人亦應盡善良管理人之注意義務。其義務之最低程度，至少應閱覽土地建物登記簿謄本以及權利證書。
四、房地產仲介人員，對於重要事項是否負有說明義務？
房地產仲介人員除負有誠實義務外，對其他重要事項也有向委託人說明之義務。所謂重要事項，係指凡與房地產價值判斷有影響者，均屬重要事項。例如：
1.該房地產登記權利之種類、內容以及登記名義人或登記簿部所記載之所有人姓名。
2.有關都市計畫法、區域計畫法、建築法等，以及基於其他法令限制之事項。
3.有關私有道路之事項。
4.飲用水、電力、瓦斯之供給及排水設施準備之狀況。
5.建物如為區分所有權建物時，有關建物區分所有權法令規定之事項，建地權利之種類、內容，以及共用部分之規約，與有關管理使用事項規定之說明。
仲介人員違反重要事項說明義務者，倘明知有害於委託人事項存在而不為告知，為違反誠實義務；若係未盡善良管理人注意義務，委託人或相對人因此受有損害時，仲介人員亦應負賠償責任。
五、買到「凶宅」，可否主張解除契約，退屋還錢？
買到有人自殺、或曾發生凶殺案的「凶宅」，能否作為退屋還錢的理由？問題在於「凶宅」是不是屬於物的瑕疵？如果凶宅屬於物的瑕疵，買受人得請求解約退款；如果凶宅不屬於物的瑕疵，買受人就不能請求解約退款。
就此問題，有認為買到「凶宅」，固然令人不悅，但僅屬個人的心理作用，屬於一種迷信而已，不能作為解約退款的理由；但是也有認為，買到「凶宅」，除了心理影響之外，因為脫手不易，勢必會降低房屋的價值，應該可以視為一種瑕疵。
最近有法院判決認為人不免生老病死，如果房屋曾死過人就稱為「凶宅」，則所有曾死過人的房屋，都變成「凶宅」，將成為屋主永遠的負擔，而且是否為「凶宅」，是屬於主觀面及心理面的感覺，會因人因時而異，可以經過時間、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安的心理，和民法上所謂「有瑕疵」，是指客觀面的瑕疵不同。因此，以買到「凶宅」為理由要求解約還錢，與民法上物之瑕疵擔保之要件不符，而判決買受人敗訴。
從這個法院判決可知，購買房屋，最好在簽約前先調查房屋是否有此類問題，除非雙方在買賣該房屋時，以該房屋是否係「凶宅」，作為是否成交的買賣條件，否則買到這類「凶宅」，想要退屋還錢，恐怕難以如願。
六、買到「凶宅」，可否請求仲介人員賠償損害？
一般人如明知房屋係有非自然死亡的「凶宅」的事實，必會降低購買意願，且該房屋之價值必然將受影響。因此，買受人如果透過仲介人員之仲介而買到這類「凶宅」，可否向仲介人員及仲介公司請求損害賠償，應區分下列情形而論：
(一)如果仲介人員明知該房屋係「凶宅」之事實，為賺取仲介服務報酬而故意隱瞞事實，則該仲介人員係違反誠實告知義務，應與仲介公司負連帶損害賠償責任。
(二)如果仲介人員不知該房屋係「凶宅」之事實，且非仲介人員所得知悉者，仲介人員並無調查之義務，則仲介人員與仲介公司並無損害賠償責任。
為杜絕糾紛，內政部於房屋委託銷售契約書範本中，業將「是否曾發生過凶殺案」乙項列為「不動產標的現況說明書」所應填載之內容，則對於房屋是否為「凶宅」，當能減少爭議及糾紛。
參考法條
民 法
第五百二十八條
稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約。
第五百三十五條
受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意。其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之。
第五百四十四條
受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。
委任為無償者，受任人僅就重大過失、負過失責任。
第五百六十五條
稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。
第五百六十七條
居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無支付能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。
第五百七十一條
居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。
