文 / 劉孟錦律師
案例事實
某仲介公司接受屋主的委託銷售房屋，委託售價為四百五十萬元，該公司先接受第一買主以四百一十萬元之價格委託斡旋，於斡旋尚未成立前，該仲介公司又接受第二買主以四百六十萬元之價格委託斡旋。嗣後該仲介公司向屋主協調後，屋主同意降為四百一十萬元，並與第一買主以四百一十萬元成交，同日第一買主再以四百六十萬元之價格出售與第二買主。
請問劉律師：
一、「斡旋金糾紛」，何以成為房地產仲介業最大的糾紛來源？
二、房地產仲介業者，可否重覆多次向不同購屋人收取斡旋金？
三、公平交易委員會對於仲介業者向不同購屋人收取斡旋金，有無處分之案例？
四、仲介業者向購屋人提出斡旋金要求時，應特別注意那些事項？公平交易委員會有無處分之案例？
五、購屋人委託仲介業者斡旋而交付斡旋金時，應該特別注意那些事項？
解 析
一、「斡旋金糾紛」，何以成為房地產仲介業最大的糾紛來源？
房地產仲介業者向購屋人收取「斡旋金」，代理與賣方議價之行為，已逐漸形成房仲業者之交易特色，目前業者所使用的斡旋金名詞、版本不一，例如「不動產買賣要約承諾書」、「斡旋金收據」、「出價保證金」、「買賣議價委託書」或「購屋意願書」等，縱然其名詞各異，但是卻具有同質性；即房地產仲介業人員都會告知買方在出價的同時須先繳付相當於買賣價格百分之二之斡旋金（中南部約為百分之五），方足以代表買方之「購屋真意」。由於在實質操作上，各仲介業者的運用方式有程度上之差異，且消費者與仲介業者之間對「斡旋金」的認知亦有差距，經常造成爭議或糾紛難斷，又因斡旋金易收難還，有時甚至淪為少數仲介業者抬高售價或向消費者施壓的工具，形成糾紛的源頭，經據消基會近年來不動產買賣糾紛申訴案件中，有關房屋仲介糾紛占十大不動產買賣糾紛之第六位，其中房屋仲介糾紛又以斡旋金糾紛占最大宗，因此「斡旋金糾紛」已成為房地產仲介業最大的糾紛，值得注意。
二、房地產仲介業者，可否重覆多次向不同購屋人收取斡旋金？
房屋仲介從業人員係受賣方或買方之委任受有報酬，依法應以善良管理人之注意義務從事買賣交易活動。就斡旋金的精神來觀察，仲介人員於收取斡旋金後應儘速與出賣人洽商，充分告知交易資訊，不可有隱瞞或欺罔交易相對人情事。如果賣方接受承買人出價，則仲介人員亦應儘速告知承買一方，並無條件將斡旋金退還，不能稍有遲延。且仲介首重誠信及資訊透明原則，在仲介公司未退還承買人收取斡旋金並隱匿該項資訊，除違背對出賣人之義務，外就給付保留交易機會之承買人而言，亦有顯失公平之處，足以影響交易秩序，應有公平交易法第二十四條規定之適用。
三、公平交易委員會對於仲介業者向不同購屋人收取斡旋金，有無處分之案例？
公平交易委員會曾就房地產仲介業者向不同購屋人收取斡旋金，做成下列處分案例：
某仲介公司受託賣屋，有一買主甲出價四百一十萬並支付斡旋金請仲介公司代向賣方斡旋，在斡旋期間；另一買主乙願出價四百六十萬元亦支付斡旋金請仲介公司代為斡旋，仲介公司卻隱瞞買主，未告知乙願以四百六十萬購買；致使賣方最後降同意以四百一十萬出售予甲，俟賣方與甲簽訂買賣契約後一個小時，仲介公司誘使甲以賣方代理人身分，使甲與乙簽訂買賣契約；導致第二個買賣契約因賣方(甲)無權代理而效力未定，而仲介公司從中抽取二次買賣服務報酬（每次報酬比例百分之五），違反仲介業交易資訊透明化，未善盡告知賣方有利事實，屬以欺罔方法賺取報酬，而依公平交易法第二十四條予以處分。
四、仲介業者向購屋人提出斡旋金要求時，應特別注意那些事項？公平交易委員會有無處分之案例？
(一)有關斡旋金糾紛之根源，主要係為仲介業者兼任買賣雙方代理人，故易於隱瞞交易資訊，在「交易資訊不完全市場下」，少數業者便於操縱，以致申訴案件層出不窮，行政院公平交易委員會業者依公平交易法第二十四條「除本法另有規定外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為」之規定，乃於第二七七次委員會議決議：「自八十六年九月一日起房屋仲介業者如提出斡旋金要求，應同時告知消費者亦可選擇採用內政部所擬定之『要約書』，如消費者選擇約定交付『斡旋金』，則仲介業者應以書面明定交付斡旋金之目的，明確告知消費者之權利義務，仲介業者若未遵行而有欺罔或顯失公平情事，則認定其違反公平交易法第廿四條，該違法行為，公平交易委員會採『行業導正』方式處理。」故從八十六年九月一日開始，如果仲介業者在提出斡旋金要求時，未同時告知消費者可以選擇「內政部版要約書」，即構成違反公平交易法第二十四條之規定，消費者如果檢附具體事證，例如消費者未受告知、未以書面明定交付斡旋金目的或未明確告知消費者之權利義務等，而向行政院公平會提出檢舉，行政院公平會將依公平交易法第四十一條規定予以處分。
(二)實務上公平交易委員會亦曾作出下列處分案例：某仲介公司在從事房屋仲介買賣時提出斡旋金要求，但未同時告知消費者可以選擇採用內政部所定「要約書」，同時也沒有以書面訂明交付斡旋金的目的扣除消費者該有的權利義務，最後竟然以買方沒有履行簽約為由，沒收五萬元斡旋金，本案仲介公司在資訊不對等的情形下，利用優勢地位收取斡旋金，而未提供消費者選擇其他交易方式的機會，已構成影響交易秩序之顯失公平行為，違反公平交易法第二十四條規定。
五、購屋人委託仲介業者斡旋而交付斡旋金時，應該特別注意那些事項？
購屋者委託仲介業者斡旋，交付斡旋金時，應特別注意下列事項：
(一)依據公平交易委員會的新規定，未來購屋消費者可以選擇不付斡旋金，而以簽「要約書」的方式來取代，以減少在斡旋談判中被沒收斡旋金的糾紛。
(二)如果購屋消費者仍選擇交付斡旋金，一定要取得業者所出具的「斡旋金收據」，並確實瞭解收據中有載明下列要點：
1.明定承購的總價款、付款方式及其他承購條件。
2.明定斡旋的有效期間。
3.明定斡旋金的退還條件。
4.消費者在斡旋期間內，賣方未同意前，買方可以隨時撤回斡旋的委託，而請求無條件退還斡旋金，業者不得藉任何名目扣取車馬費、手續費等。
5.交付斡旋金時，仲介業者應開立收據予買方，如斡旋成功，仲介業者應將該斡旋金交付賣方，同時要求賣方在斡旋金文件上簽章確認，並記明時間，仲介業者應於廿四小時內通知買方。
(三)如果仲介業者違反了前述規定，可以向行政院公平交易委員會提出檢舉或向消費者保護官申訴，請求依法處理，以保障消費者權利。
